中小型住宅、港島核心甲廈前景看好

　　經過上半年一輪衝刺，近日股市和樓市都稍微放緩，AI和芯片等科技股熱度下降，樓市也明顯降溫。香港新股市埸結束之前瘋狂的局面，市場開始回歸理性，雖然仍有大量新股在排隊IPO集資上市，但是近日有一些龍頭科技股，一上市股價都是平穩狀態，不但没有倍數上升，有些更跌破底價；樓市方面，樓價過去1年合共上升了12.09%，今年首7個月累升了7.3%，不過，指數在連續上升了13個月後，7月終於斷纜，按月下跌0.46%。

　　世界潮流在變，我們這一代人經歷工業革命、改革開放、互聯網時代，到了今天的AI人工智能變革，傳統經濟受到很大的衝擊。然而經過時代的洗禮，依然改變不了能夠長期生存的傳統行業，例如金融行業、居住房屋等等，我們經常聽到移動汽車房屋要代替人類居住空間、在家辦公可以取代寫字樓上班等等，結果大家看到的是，除了中國内地，全球的房子價格都在漲；大型金融公司仍在持續租進核心區寫字樓，原因是老板喜歡員工們一起工作的氣氛，這樣更有制度和紀律，也更有工作效率。

物業仍是最佳投資工具之一

　　面對大時代來臨，我們要好好學習新經濟知識，重新調整投資組合。如果投資物業，要懂得如何去尋寶。在目前的市場環境下，我看好中小型住宅和核心區甲級寫字樓前景。

　　先說說中小型住宅：首先，租金回報較高且穩定，香港市場常見越大的單位呎價越高、但呎租越低的現象，導致豪宅租金回報往往只有約 1–3 厘，而中小型住宅則普遍可達約 2–4 厘；其次，入場門檻較低、較細的總價意味著首期和供款壓力較可控，也更容易配合按揭槓桿去優化資金效率；再者，小單位需求來源更廣，選擇靠近港鐵、商業區、學校或醫院的中小型住宅，租客來源穩定，上班一族、學生、醫護等，空置風險相對較低；最後，中小型住宅更具防守力，在跌市或橫行市時，較易靠租金和流動性守住陣地。

　　工商舖方面，我年初就開始看好港島核心區甲級寫字樓，租售價格也的確開始出現反彈。核心商業區如中環、金鐘、灣仔北會展中心一帶的甲級寫字樓，被視為工商舖中的高質資產。

　　主要原因是：一，業主的租金溢價與議租力強，數據顯示核心區甲級寫字樓的租金明顯高於同區乙級、丙級，亦遠高於非核心區的同級物業，例如中區甲廈租金較鰂魚涌、觀塘同級物業高出不少；二，由於租戶質素較高、抗跌力自然較強，甲級寫字樓租戶多為大型企業、金融機構、專業服務公司等，規模大、信用較好，即使在經濟下行時，倒閉或突然退租的風險相對較低；三，核心區甲廈在升跌市中表現較優，好景時甲級寫字樓租金上升較快、需求旺盛，跌市時由於租戶質素和地段稀缺性，跌幅通常較乙溫和，復甦亦較快；四，優質管理與品牌效應，核心區土地供應有限，甲級商廈在形象、配套如大堂、電梯、管理、泊車等具優勢，對跨國企業和高端行業有較大吸引力。

　　行業監管機構是半官方機構，也是真正的用家，正如其他商業機構一樣，自己入市買樓是有實際需要，這次由「規管者」變成「市場參與者」，具有一定示範作用。相信未來用家大舉入市個案仍會繼續出現，隨著經濟開始復甦，人才、資金、企業的不斷湧入，香港商業市場需求增加，加上價格非常吸引，引來不同機構趁低吸納。經過一輪消化及打底，商業地產局面會出現很大變化。就如住宅市場一樣，去年初市場仍然一片淡靜，當時唱跌聲音高唱入雲，然而到了去年中就開始變天，剛需的出現讓市場出現翻天覆地的變化。