明年甲廈及商舖價格將回升逾一成

　　筆者一直都有很大的疑問，近幾年全球先進經濟體都瘋狂降準減息，為什麼美聯儲局主席鮑威爾還可以那麼自私，只為了美國銀行的萬億利息收入，長期堅持高利率政策，不顧傳統行業的借貸負擔，以及中小企業的生存空間。直到特朗普上場，終於開始給聯儲局減息壓力，筆者認為特朗普的經濟政策乏善可陳，唯獨令利率下調是他上任以來，最正確和最應該做的措施。

　　美國不同階層貧富懸殊，從事創科產業和金融行業者固然富有，但本土基層失業率高，低下階層人士生活艱難，這一群人的經濟能力其實很差，消費力也十分低，否則為什麼會經常出現超市強搶貨品的情況呢？因此，如果美國不加快減息步伐，不盡快跟隨世界各國的低息政策，那麼美國仍然是高利率國家，將會引致其巨額國債難以償還，也讓更多中小企業經營困難，美國的底層社群也將會越來越動亂。

　　香港目前的情況與美國很相似，聯繫匯率制度下港元與美元掛鉤，美國高息即是香港高息，所謂「成也利息敗也利息」，長期高息政策有利銀行業賺取巨額息差，但傳統行業和基層民眾卻苦不堪言。過去幾年香港住宅樓價大跌3成左右，商業物業更暴跌5至7成不等，最大原因就是因為利息高企，供樓負擔比六、七年前大增一倍，使部分持貨過重的地產財團和物業投資者難以負擔，在銀主的壓力之下，他們不得不賤賣物業，才導致樓價出現大幅下調。

　　然而，這種情況在今年下半年出現轉機，自從美聯儲局開始減息，香港也需要逐步跟隨，香港股市率先出現大幅反彈，住宅樓價也開始從谷底回升，估計今年樓價從上半年跌3-5%，到下半年反升3-5%。此外，相對比較嚴峻的商廈和舖位市場，也出現投資者及用家爭相入市趁低吸納，這更使一眾樓市大淡友「一地眼鏡碎」！

利好工商舖市場的6個因素

　　今年樓市走勢峰回路轉，從年初開始下跌到後半年掉頭回升，可謂是「先苦後甜」，全年表現算是有所交代。如今連天天在媒體高呼樓市下跌的專家，也忽然轉為唱好，並預測明年樓價會有5%回升。筆者倒也欣賞這種勇於認錯的態度，懂得糾正錯誤觀念才不會繼續錯下去。展望2026年，市場由悲觀情緒轉為樂觀態度，樓市將苦盡甘來，各類物業皆呈現上升趨勢，住宅市場無庸置疑，專家們一致認為樓價可上升5-10 %不等。

　　至於工商舖市場，專家意見不一，認為過去幾年樓價跌幅過大，受了重創要立即復原不容易，後市仍不明朗。筆者對於明年工商舖市場的看法還是比較樂觀的，一個大跌六、七成的商業市場，如果出現轉機，就等於股市在谷底開始反彈一樣，回升的幅度相對會較大。筆者預期明年甲級寫字樓和一線商舖的價格會有超過一成的回升。從以下幾個因素來分析一下：

　　（1）甲級寫字樓和商舖市場，錄得國際大型投行基金、銀行和金融機構天價租入。（2）國內知名電商平台、科創公司高價購買甲級寫字樓作為亞太地區香港總部。（3）資金和人才持續流入本港，資金尋找投資機會，明年上半年「筍盤」將被全面消化。（4）打造亞洲教育之都，香港教育事業興旺，創造一股商業市場的生力軍，商廈的未來仍然有希望。（5）美聯儲局主席明年5月換人，美國和香港的利率將逐步下調至與其他發達國家看齊，到時供樓負擔將變得較為輕鬆。（6）香港銀行普遍對商業物業持審慎態度，按揭方面堅持少做少錯，不做不錯，然而市場仍然錄得大量的用家、投資者入市，是不是「春江水暖鴨先知」？