樓市何時能全面復甦？
2025年11月10日
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長
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2025年新樓巿場成交熾熱，截至10月份一手樓銷售量約為1.71萬伙，打破了去年全年的約1.58萬伙銷量，增幅大約8%。光是第三季度新盤成交量已突破5800宗，按季上升超過18%，創出今年最旺的季度。發展商有見及此，在9月份加快推盤，甚至開始輕微調高售價，多個項目仍均迅速售罄。受到美國減息推動，市場信心大增，帶動買家入市意慾提升，加上施政報告放寬非本地學生的學額，使名校區樓盤和優質項目更為受買家歡迎。
二十屆四中全會確定進一步「促進」香港繁榮穩定，帶來長期可持續的發展機遇，香港需要更積極作出應對，將「促進」繁榮穩定推上新的台階。由於有多方面利好因素推動，吸引更多國内外資金進入樓市，
預期新樓熱度將會延續，從而也帶動二手樓市場筍盤被一掃而空，全年樓價預計升幅約為5%。L再看看負資產宗數，在2025年第三季末已下降至約31,449宗，較上一季減少17%，為近五個季度新低，主要是因為樓價在低位有所反彈，物業估值上揚令部分單位脫離負資產行列。
隨著樓價的穩步回升，負資產數字連續兩季回落，預料年底負資產數目將進一步降至3萬宗以下。現今負資產個案的信貸風險與市場風險相對較低，拖欠率也維持在低水平，顯示持續還款能力良好。筆者預計，當樓價再上升5%，負資產宗數將回落1萬宗左右，如果又繼續再上升5%，負資產將會所餘無幾。這個結果並非不現實，減息周期重現和經濟開始恢復，有望進一步推動樓市反彈，負資產數字自然就會回落。當然，此時我所指的是中下價的住宅物業市場，這一個範疇已經進入光明的道路。
住宅前景光明 工商還看減息
有讀者問，距離樓市全面復甦還有多長路程？相信讀者指的全面復甦是指包括超級豪宅及工商舖的市場，這個市場部分業主的現金流較為短缺，有的更受到銀主壓力，因此復甦速度的確比較慢。筆者前文曾提出過，商業樓宇的供樓利率比住宅樓宇高很多，引致這麼多年以來，一衆持有工商舖、超級豪宅的業主供樓負擔沉重，財政壓力爆煲。要解開這個死結，就只能通過美國利率大減，香港緊跟其後也減息，尤其是銀行同業拆息（Hibor），減至2厘以下的時候方可解困。
過去幾年，頑固的美聯儲局主席鮑威爾將近乎零利率的年代，大幅提升利率至現今約4釐，目的就是要讓美國銀行賺取過萬億美元的巨額息差。然而，高利率卻引起傳統行業百業蕭條，失業率又不斷攀升，累積的民怨迫使特朗普作出了逐客令，除了多次要求聯儲局減息，還清楚表明於2026年5月鮑威爾任期結束後，不再繼續其美聯儲主席的任命，並可能不會在此之後繼續讓他擔任美聯儲理事會成員，特朗普已表達正在積極尋找接替者。如今，香港工商舖交投逐漸增加，資金在尋找出路，工商物業市場開始回暖，那麼樓市何時才能全面復甦？或許就是在明年5月份吧，當美聯儲局換了主席，當利率大幅下降的時候，就是工商舖市場復甦，也是樓市全面復甦之時！
