近來踫到朋友總是問：「蔡生，這幾年樓價跌了不少，樓市是否已見底，可以入市嗎？」我回答：「如果是自住用途，應該是入市時機了，因為租金開始要比供樓利息高一點，與其白白交租給業主，不如儲夠首期買樓自住。」筆者重申，之所以支持用家自置物業，是因為這個行為也屬於勤奮儲蓄的表現。但是不鼓勵他人炒賣住宅，高樓價影響民生，難免產生民怨。樓市最好是平穩健康發展，政府能順利賣地增加庫房收入，市民又能夠負擔得起樓價，讓樓市保持一定的流通量，既可幫助市民安居樂業，又可支援經濟進一步復甦。

　　有一個現象值得留意，越是多人問樓市，代表越多人對置業有興趣，買家開始多起來，市道就會開始旺起來。和以往不一樣，住宅市場的銀主盤並没有想像中多，近3.8萬個銀主盤只需要樓價回升幾個百分點，就可以消除幾千個。或許大家會感到疑惑，銀行不是有很多壞帳嗎，怎麼還說樓市開始興旺？是的，銀行的確有許多不良資產，可並非住宅物業，是工商物業，這個市場比較嚴峻，因此大家看到的報導都是中小財團和物業投資者財困，甚至被銀行收樓接管的消息，但是這些畢竟還是屬於少數，沒有對普羅大眾和民生市場造成太大影響。另一方面，儘管銀行壞帳多了許多，但公布業績時，他們仍然是最賺錢的行業之一。

　　筆者近期常對銀行提出，工商舖市場出現的不良資產像是一個癌症病患者，能醫治的盡力醫治，能幫助的盡量幫助，協助他們渡過難關；如果是不能救治的，即未能醫治的末期患者，就盡快處理出售，以免拖拖拉拉，變成息疊息、利疊利，欠債愈來越多，財困愈陷愈深。從近期銀主盤成交急增的情況觀察，終於見到銀主作出果斷清貨行動。工商物業市場和大額物業的折讓較大，引來「億億聲」成交個案此起彼落，悲觀者看到的是大跌5成至7成的銀主盤劈價個案，甚至踩多一腳「低處未算低」；樂觀者見到的卻是另一番景象，投資者正在「撈底」掃貨。今天市場出現大量筍盤成交，樓市似乎已在谷底醞釀反彈。

銀主盤割價求售  銀行應積極承造按揭

　　今年工商物業貸款趨勢呈現利率下降、按揭成數提高和政策放寬的特徵，有助於減輕企業資金負擔和提高置業意願，市場活躍度因而有所提升。但是近日同業拆息（Hibor)突然升高，執筆時Hibor高達2.8釐左右，以工商按揭利率一般在H+1.3釐至1.5釐之間計算，供樓利息又回到4釐以上，加重了業主的負擔。希望下月份美國減息，香港同業拆息也可以有所回落，如果H息保持在2釐以內，市場還是可以接受。無論如何，近日銀行肯將銀主盤大幅減價促銷是一件好事，同時亦希望銀行間互相積極承造工商按揭貸款，無論是自己銀行的還是其他銀行的物業貸款申請，都要爭取批准申請，在互相支持的骨牌效應下，將不良資產轉為優質資產，更加激活工商市場交投。

　　銀主肯割價出售，筍盤迅速被市場吸納，意味著未來銀主盤的存量將越來越少，當有一天銀主盤被掃清，各位認為業主們還會大平賣嗎？答案當然是不會。今天工商市場仍處於黎明前的黑暗時刻，不過曙光離我們已不遠。香港是一個如此被世人追捧的城市，擁有優越的制度和獨特的地位，其他城市望塵莫及。當世界各地人口萎縮，香港卻在不斷增加，剛需勝於一切，這裏要人有人，要錢有錢，還缺甚麼？缺乏信心吧，香港人總是一窩蜂，今天股市蓬勃，大家蜂擁炒股；明日樓市復蘇，難保不排隊買樓。反正銀行裏大把錢，近年來越存越多，並沒有流走跡象，逾18萬億港元的天文數字，假如有一天，有5%流入樓市，就會有一番新景象！