投資部署 戒急用忍？
2023年7月5日
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
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息口持續高企，今年內還有兩次加息機會，樓市的吸引力變得越來越小。6月份樓市交投淡靜，整體樓宇買賣只錄得約4000宗成交，創出近年新低。二手樓業主蝕讓個案頻繁，一手樓又紛紛減價促銷，踏入第三季， 連港島最強鐵路沿綫皇牌樓盤也要減價開盤，意味著下半年樓價跌幅將更明顯，樓市或已正式步入熊市。
作為樓市評論員，必須如實反映市況。自從當年港府不鼓勵投資物業，努力儲蓄的市民唯有選擇股票或債券等金融產品，大多數人自然是損手爛腳。經過一番兜兜轉轉，還是覺得磚頭比較「穩陣」，許多朋友問我未來投資部署？「戒急用忍」！面對錯綜複雜的內外政經環境，筆者只能用以上四個字作回應。
有人說，内地的土地財政在改革開放的40年發揮了極大作用，如今已經完成歷史任務，只剩下基礎設施建設和舊區改造工程等。這樣的形容某些方面我是同意的，例如二、三線城市或鄉鎮地區的樓市將會因供應過多而長期不振。然而另一些一線大城市，如北上廣深或倫敦新加坡的房價卻依然堅挺，原因是全世界人口都在向大城市移動。
香港也不例外，只是近年移民者衆，人口流出了逾三十萬人，加上在港府的管理措施之下，房屋需求變得小一點，價格自然也偏軟一些。港府銳意增加基層房屋，除了開發北部都會區、開展交椅洲人工島項目，還有粉嶺高爾夫球場割地興建公屋等，這一切一切，都是在告訴廣大市民，上樓上車不用急，未來供應源源不絕。
小心資源錯配和投資風險
完全同意應該照顧基層民眾的居住需求，不過也要小心資源錯配和投資風險問題。在啟德興建
，會不會使其他偏遠地區的過渡房屋變得不吸引？在粉嶺高爾夫球場撥地興建公屋，有沒有考慮過交通配套和社區設施跟不上？竭力幫助首置者上車置業，甚至以按保方式讓他們取得9至10成銀行按揭貸款，怕不怕樓價跌1成後，他們已淪為負資產？
所謂「針無兩頭利」，如何平衡社會各界利益，港府需要作適當檢討。既要關心基層，也要振興經濟，甚至可以說首先必須搞好經濟，真正做到引進外資企業、吸引外地資金和留住優秀人才。不是要努力派錢花光儲備，而是要增加港府庫房盈餘，這樣才有能力去關心和幫助基層市民，否則最後都會變成空談。
經歷了社會暴亂、疫情衝擊，以及面對地緣政治風險等，香港可以說歷盡風雨洗禮，經濟復甦需要一點時間。至於樓市，不想見到樓價大幅上下，只希望成交量恢復正常，讓土地拍賣活躍，當局的地產稅收增加。香港必將浴火重生，這一天遲早會到來，大家需要耐心地等待！
