投資策略篇 - 淺談鋪位投資危與機

　　如以教育制度「三三四」比喻物業投資，初中三年為住宅投資者，高中三年為寫字樓投資者，大學四年為鋪位投資者，投資鋪位如履薄冰，稍一不慎，便會全軍覆沒。
 
　　報章時常刊登有關鋪位大額成交，但由於在香港投資鋪位的人只有十多個，基本上大家都互相認識，來來去去都那幫人。現時報章所報道的，都是他們之間的買賣協議，若最終沒人願意接貨，交易最終可能會取消，報章卻不會刊登。
 
　　又或者兩個鋪主互相買賣，大家都將鋪位價值抬高三成至四成，由於僅屬協議交易，當中不排除交叉交易，即是說，其中一方只需付溢價釐印費，抬高售價後若成功將鋪位高價出售，就可進一步向銀行申請大額貸款。1997前，銀行可向住宅樓宇提供九成按揭，而鋪位按揭只不過是五成，顯見銀行從不輕易給商鋪貸款，其對鋪位交易取態甚為小心。
 
　　看罷上述兩則個案，是否已令大家心驚膽顫？不過真實情況又不是如此惡劣，近年因為國際連鎖店進入香港，令不少周邊鋪位價值大大提高，如考慮投資鋪位，不妨先從各區民生鋪開始，如附有一間連鎖店長駐更佳。
 
今日已經不是講投資鋪位好時機，過往一個優質鋪位落入任何人手中，是絶對不會出售的，不過凡事亦有例外。2003年沙氏期間，由於當年人們過度投資，而物業又從高峰時下跌超過七成，租金又偏低，利息又高，很多業主無能為力，被迫將物業交給銀行，亦即所謂的「銀主盤」。銀主盤之中，有大量優質鋪位，加上中銀十三行合併，亦騰出不少靚鋪，不過當時物賤人窮，今日再講已是明日黃花，倒不如等待下一次好時機。

今日評語

　　今日投資舖位的人比往日多了不知多少倍，主要原因是政府在住宅物業的辣招，基本上令投資者無利可圖，於是，不少往日住宅投資者轉而投資舖位，但當他們參與之後，發覺投資舖位比住宅優勝，現在，就算政府取消辣招，他們大多數都不會再投資住宅物業。當大家以為投資舖位的人多了，舖位價值無止境上升，但事實又非如此，因為，舖位投資者見市況轉變，他們就會減價出貨，不會長揸不放，反而，政府管制甚嚴的住宅市場，小業主擔心售出單位再回購要付巨額辣招稅，情願長揸不放，供應減少，樓價自然上升，這個結果與政府的要求不同，官員們不明白，太多管制令市場失去了方向，現在住宅樓價可能太高，但供應少，令到不合理樓價得以支持，其實是非常危險。

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