樓市「均平」到「均貴」現象本星期是《經濟3.0》的樓市周：星期一徐家健講供款比率，星期三梁天卓分析物業管理，今天我來解讀30年來樓市的一些現象。
我從差餉及物業估價署找來1985年第一季至2014年第一季私人住宅市場的平均售價、平均租金（取樣自區內的主要屋苑），以及1985年至2013年每年的總落成量。署方把物業分成五類，分別為實用面積40平方米以下（A類）、40至69.9平方米（B類）、70至99.9平方米（C類）、100至159.9平方米（D類）、160平方米以上（E類）。每平方米約等如10.76平方呎，A類就是400多呎以下的小型單位。
由於E類（即「豪宅」）交易稀疏，平均的數值最不可靠，且不考慮。數據本身亦有其他小瑕疵：如1999年以前九龍區的數字分為「九龍」和「新九龍」兩組，我只選前者；80年代的新界跟今天亦很不一樣（天水圍還未成為新市鎮），跟90年代以後的數字比較時要留意。
實呎售價 租金聚散
小型私人樓每平方呎實用面積的價錢從1985年的700元左右一直升，到了1999年的4000元左右下跌，再由2003年沙士低谷的2000多元，升至最近的10000元左右，30年來約升了約14倍【圖1】。同期的物價指數升了不夠3倍，所以樓宇是實質的貴了。同期的租金只升約4倍，但同樣比物價升得快。
有趣的是，大型（D類）跟小型（A類）單位的價格比例【圖2】，由90年代開始上升，到2005年左右下跌，直至最近回落至1.4（九龍）、1.7（香港）、0.9（新界）。從低到高，再從高到低，似乎要回到1985年的起點。
近年樓價升得快，但小型單位的速度比大型單位的速度高，拉近了兩者的距離。將小型單位跟中小型（B類）、中型（C類）比較，結果沒有那樣明顯，但有同樣的變化。
租金的情況大同小異【圖3】。從1985年大小型單位的每平方呎租金相若，一度上升至1.5倍（即大型單位較貴），最近回落至相若的水平，跟樓價一樣從低到高再從高到低走了一圈。將小型單位跟中小型、中型比較，走勢分別不大。
以上分析，用中小型(B類)取代小型單位，結果亦相差不遠。
三幅圖加在一起的結論是，大小樓價從1985年以後的同樣便宜「均平」，其後平貴的差距拉闊，到最近十年又再縮窄距離，形成今天大小樓宇的「均貴」現象：從前買大樓細樓一樣便宜，之後買細樓相對容易，到最近大樓細樓一樣昂貴。
細單位供應急降
買賣市場上的樓價是租金的折現，有投資的成份，分析起來複雜；租賃市場較簡單，主要受對不同類型房屋的供求影響。從【圖2】及【圖3】可見，樓價和租金的表現相若，我就只從對住屋的需求和供應着眼，不討論樓價反映的風險、利率、按揭政策等問題了。
中型和大型的單位落成量相對穩定【圖4】，30年來分別為平均每年3300間和1300間。相比下，小型和中小型單位數字的變化就戲劇性得多：小型單位從1985年的每年20000間一直下跌，到了近年只有約1000間的新供應，而中小型單位長期維持超過10000間的供應，最近才回落至5000間左右。30年來小型單位的總存量升得比其他較大型的單位慢，跟近年小型單位愈來愈貴有關係。
香港在八、九十年代的公共房屋、資助房屋的供應相對充裕，而由於小型單位以較低收入市民為對象，跟公共房屋是替代品（substitutes），當時小型單位的價格和租金因此升得較慢。到了近十多年，公共房屋供應停滯，小型單位幾乎成為上車的唯一選擇，收窄了其跟較大單位的平貴距離。
需求主要受收入上升影響。住屋是正常物品（normal good），需求隨着收入上升，彈性一般認為是0.5左右：收入每上升10%，對住屋面積的需求便增加5%。30年來，香港有可觀的實質經濟增長（人均增長了近3倍），對「私人空間」的定義也有所不同。30年內，以80年代至90年代初的增長最可觀，市民於是細屋搬大屋，對較大型的房屋需求升得較快，造成平貴不均的現象。到了近年，收入增長減慢，加上婚姻比率下降和離婚率上升，多了單身人士獨居，增加了對小型單位的需求，令其價格追上較大型的單位。
從經濟效率的角度看，不同大小的樓宇的每呎租金和價格應否如此接近？這是個難題，讀者不妨想一想，我有機會再嘗試解答。
曾國平 香港城市大學經濟及金融系客座助理教授
維珍尼亞理工大學經濟系助理教授
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