空置率分析 |
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上篇文章討論了香港的住宅需求及未來潛在供應的問題，以及香港土地不足的困局。本文今次想參考差餉物業估價處編制的《香港物業報告》，去探討空置率，及於下一篇文章解釋空率於樓市分析中的意義及作用。
開始之前，大家必須知道空置的定義。根據差餉物業估價處《香港物業報告2012》第69頁技術附註 (Note 1)，空置量的定義為：
空置量是指在年底進行普查時，單位實際上未被佔用。正在裝修的物業一般都界定為空置。有些單位因未獲發滿意紙或轉讓同意書而未能入住或使用，以致空置。讀者應注意，空置量與物業是否已由發展商售出無關。即使是已售出的物業也可能仍然空置，有待業主或租客日後佔用。空置量數字涵蓋所有總存量，並非單指新發展項目。
(Note 1)
《香港物業報告2012》http://www.rvd.gov.hk/tc/publications/
hkpr.html
因此，從上述官方定義理解，空置可以包括以下的一些情況：
- 正在裝修中的單位；
- 已簽買賣合約、租約但未交付的空置單位；
- 新落成而未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位；
- 發展商已收購的部份的舊樓單位，但仍未能啟動市區重建；
- 沒人住或沒人敢住的凶宅；
- 真正待售、待租的空置單位；
實際上，上述第1、2項只屬過渡性、臨時性的假空置；至於第3項，由於未取得滿意紙或轉讓同意書，這些基本上是不能住人的假空置單位；第4項是發展商已收購的部份舊區單位，但又未能啟動市區重建，為減低行政成本，一般不會出租這些單位，只會讓其空置，這只會是一些不能使用的假空置；第5項，個別某些凶宅在任何情況下無人敢住，可以當作為永久性的假空置。至於第5項，就是可以供人隨時入住及使用的空置單位。
其實在考慮政府口中所說的空置時，當中必須知道有一些不能避免、臨時性的假空置存在。概念與經濟學中的自然失業率一樣，好似香港目前3%的失業率基本已視為近乎全民就業一樣。但是，政府統計的過程中可能受到一些技術所限，沒有可能詳細計算出上述各種空置的原因，只能將上述情況全部統一歸納為空置。
根據施永青先生過去談及空置的文章，為使物業買賣交易能順暢運作，市場上總要有一定數量的空置單位作為交易與交易之間的緩衝及潤滑劑。一般而言，樓宇買入後要安排裝修，而出售或出租前，亦要花時間物色客人，空置在所難免。施生認為，自然空置率應約為5%。如有興趣了解施生的看法，可參閱於2013年01月22日AM730內C觀點《香港需實行空置稅嗎？》一文。其實施生過去兩、三年多篇談及空置的文章其實是很值得閱讀，亦啓發我去深入研究空置於樓市分析時的作用。
表一列出截至2011年12月末及2012年12月末之間，私人住宅存量及其空置量 / 率（按單位大小）的變化，如下：
表一：私人住宅存量及空置 (按實用面積大小)
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表一節錄自《香港物業報告2012》
http://www.rvd.gov.hk/tc/
publications/hkpr.html
註：1平方米 = 10.76平方呎
整體空置率分析
整體而言，2012年私人住宅存量為1,117,932間，較2011年淨增加7,371個（新落成扣除拆卸）。而2011年12月末及2012年12月末的整體空置率為4.3%，基本上沒有變動，低於施主提出的5%自然空置率，雖反映出現供不應求的情況，但問題好似沒有想像中般嚴重。
如看深一層，整體空置短缺的情況於2012年間其實是變差的。主要原因，根據官方定義，空置單位包括一些新落成但未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位。如包括未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位，2011年12月末及2012年12月末的整體空置量分別為47,915個及47,997個，看起來好像沒有變動。
若撇除未取得滿意紙或轉讓同意書的假空置單位，實際可供使用的空置單位量（空置率）由2011年末的44,115間（3.97%）減少2,087間（0.23%），至2012年末的42,037間（3.76%）。雖然每年有約10,000個新單位落成，但市場吸收量比新落成量更大，反能多吸收多2,000個空置單位。基本上，空置單位短缺的情況是較前一年度嚴重，反映剛性住屋需求強勁。但很多時候評論員談及空置率時，經常忽略考慮未取得滿意紙或轉讓同意書而導致的假空置單位。
有一點要強調，雖然3.76%空置率已扣除由未取得滿意紙或轉讓同意書的假空置單位，但仍包括正在裝修中的單位、已簽買賣合約、租約但未交付的空置單位。因此，實際可供隨時使用的單位之空置率應低於3.76%。
按單位大小去分析空置率
於2012年年末，A類及B類私人住宅單位的存量，分別佔總存量的31.58%及48.82%，合共計佔80.4%。看看表一，A類及B類單位2012年年末的空置率現為2.3%及4.1%，過去一年相關數據沒有變動。
A類單位（實用面積少於40平方米）其實已去到資源使用的極限，不要忘記2.3%空置是包含很多不能避免的假空置，實質上2.3%的數字其實已反映連一些用作緩衝的空置也正在不斷被吸收，接近甚至超越所有單位已被佔用的境界（概念與香港3.3%失業已當作全民就業一樣），因為2.3%空置率已代表A類單位，現在連用來做交易緩衝的空置單位都開始已被使用及吸收。
至於B類單位（實用面積40至69.9平方米），2011年及2012年年末的空置率為4.1%，過去2年沒有太大變動，亦低於施生提出的5%自然空置率。由於已解釋空置率的意義，不作太多解釋。
若以正常應有的5%自然空置率去看，反映佔總存量80% 的A、B類的小型單位其實是最缺（私宅總存量為111.7萬個），面臨最嚴重的供不應求情況，這可解釋近年為何小型單位的樓價及租金可以跑贏大市。
C類單位實用面積為70至99.9平方米，佔總存量約12%。空置率由7.68%大跌至6.13%，這應與大圍名城有關，因為該盤單位數量大及大多以C類單位為主。筆者於2012年初到大圍名城睇樓，由於名城2期（單位數目1,368間）剛收樓及入伙，於2011年年末及2012年年初，有大量租盤同時放租，由於市場不能完全馬上吸收有關空置單位，以致有可能推高2011年年末的空置率。筆者印象中2012年初，名城建築呎租$14 - $16已有交易；根據中原網頁，今天名城建築呎租普遍已做到$22 - $24，即證明相關單位於2012年間已被市場消化及吸納，以致呎租上升，2012年年末空置下降；此外不要忘記名城3期（單位數目1,536間）於2012年第3季入伙，在這種情況下，呎租仍能於2012年間有此升幅，其實反映市場對中型單位亦有很強的剛性住屋需求。
D 類及E類實用面積分別為100至159.9平方米及160平方米或以上的單位；這兩類單位存量分別佔5.43%及2.23%，合共7.76%，只佔總存量的小部份，這樣大面積的單位多屬豪宅。2012年年末D 類及E類的空置率分別為9.28%（2011年12月：9.2%）及14.1%（2011年12月：10.17%），空置率水平比起中小型單位高出很多。由於豪宅空置率高，以及租金銀碼較大，非一般普通市民所能負擔因而需求較細，受高空置影嚮而使到租金回報會較低。由於租金回報低，再加上買家較為富裕，他們一部人寧願丟空也不出租單位。
很多人會說，這樣高的空置會否代表已出現泡沫。樓市泡沬通常都會跟隨着高空置的情況出現，一般情況是對的。不過，筆者不大認同豪宅出現泡沬的看法，豪宅買家是有錢人，負擔能力遠比普羅市民高出很多；再者，受收緊按揭措施所限，豪宅按揭最高貸款比率為5成，甚至很多買家根來不用按揭貸款。
新落成空置的情況
表二：整體空置率分析 - 按當年新落成單位及非新落成計算
| 年末 | 年內落成樓宇 | 其餘所有樓宇 | 整體空置量 | ||||||
| 單位總數 | 空置數目 | 空置率 | 單位總數 | 空置數目 | 空置率 | 單位總數 | 空置數目 | 空置率 | |
2007 |
10,471 | 10,337 | 98.72% | 1,068,772 | 42,132 | 3.94% | 1,079,243 | 52,469 | 4.86% |
| 2008 | 8,776 | 8,225 | 93.72% | 1,077,146 | 44,713 | 4.15% | 1,085,922 | 52,938 | 4.87% |
| 2009 | 7,157 | 6,588 | 92.05% | 1,083,457 | 40,759 | 3.76% | 1,090,614 | 47,347 | 4.34% |
| 2010 | 13,405 | 11,798 | 88.01% | 1,089,504 | 39,736 | 3.65% | 1,102,909 | 51,534 | 4.67% |
| 2011 | 9,449 | 8,702 | 92.09% | 1,101,112 | 39,213 | 3.56% | 1,110,561 | 47,915 | 4.31% |
| 2011 | 9,449 | 8,702 | 92.09% | 1,101,112 | 39,213 | 3.56% | 1,110,561 | 47,915 | 4.31% |
| 2012 | 10,149 | 9,729 | 95.86% | 1,107,783 | 38,268 | 3.45% | 1,117,932 | 47,997 | 4.29% |
節錄自《香港物業報告2013》表10
從表二，發現一個普遍現象，當年落成的新單位之空置率差不多有90% - 95%。即代表，當年落成的新單位一般並不會於當年被使用及入住，差不多所有當年落成的單位要到下一個年度才被入住及使用。其中一個原因，可能與未獲發滿意紙或轉讓同意書有關。
過去幾年，雖然每年都有約 8,000至10,000 個新單位落成，其餘非當年落成的空置數量卻不升反降，反映：
- 當年落成的新單位會在下一個年度才被市場吸收、使用；
- 住宅每年新增的需求量及市場吸收量大於其落成量，以致空置量下降；
- 證明住宅有實質的自住剛性需求。
私人住宅一手已落成樓宇但仍未售出的單位
另一方面，之前好似有人話地產商起好新樓單位後，囤積不賣。建成後但未賣出的新樓究竟有幾多？
根據房屋及運輸局的”私人住宅一手市場供應統計數字”，截至2013年6月30日，私人住宅一手已落成樓宇但仍未售出的單位數目為約4,000個，分佈餘下：
已落成樓宇但仍未售出的私人住宅數目
(截至2013年6月30日)
2011年前 2,000個
2011 (只有數百，不足整合至千位數)
2012 2,000個
2013 (至6月底) (只有數百，不足整合至千位數)
總數 4,000
來源 : http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/
housing/private/pshpm/index.htm 圖表三附件一
其實有關數字並算太不多，尤其扣除個別囤積不賣的發展商餘貨後，僅屬一些少量的貨尾單位及正常數量的待售單位。根據恒隆地產2012年12月的年報（第75頁），已建成待售物業的數量有1,422個，包括君臨天下273個、浪澄灣1,126個、碧海藍天21個及君逸山2個。
華懋集團由於不是上市公司，沒有詳細披露有關餘貨數據。據報導，大埔寶湖路富盈門有122個單位、小欖青發里琨崙有86個單位，之前聽說會推出市場，但最終好像就沒有落實的銷售計劃。至於其他華懋項目，則不太清楚。
至於其他發展商，理應沒有很多年代久遠的餘貨，所以沒必要深入探討。
全港18區之空置情況
表三：全港18區之空置率分佈
| 區域 | 《香港物業報告2012》 | 《香港物業報告2013》 | ||||
| 2011年末 | 2011年末 | 2011年 | 2012年末 | 2012年末 | 2012年 | |
| 空置率 | 存貨量 | 落成量 | 空置率 | 存貨量 | 落成量 | |
| 中西區 | 4.82% | 92,264 | 376 | 4.45% | 91,879 | 577 |
| 灣仔 | 5.15% | 61,834 | 337 | 6.89% | 62,030 | 586 |
| 東區 | 2.66% | 127,445 | 317 | 4.47% | 127,158 | 108 |
| 南區 | 4.96% | 41,803 | 39 | 4.51% | 42,185 | 481 |
| 港島 | 4.05% | 323,346 | 1,069 | 4.93% | 323,252 | 1,752 |
| 油尖旺 | 6.15% | 110,359 | 1,087 | 6.72% | 111,457 | 1,495 |
| 深水埗 | 1.87% | 72,861 | 0 | 2.67% | 73,029 | 296 |
| 九龍城 | 5.18% | 101,127 | 510 | 3.97% | 101,348 | 648 |
| 黃大仙 | 5.85% | 18,136 | 0 | 6.30% | 19,113 | 968 |
| 觀塘 | 2.44% | 47,751 | 0 | 2.56% | 47,753 | 0 |
| 九龍 | 4.46% | 350,234 | 1,597 | 4.50% | 352,700 | 3,407 |
| 葵青 | 1.45% | 35,483 | 0 | 0.73% | 35,497 | 0 |
| 荃灣 | 2.05% | 75,253 | 0 | 1.84% | 75,235 | 0 |
| 屯門 | 3.05% | 55,293 | 459 | 4.16% | 56,505 | 1,211 |
| 元朗 | 4.25% | 66,888 | 907 | 1.76% | 67,283 | 388 |
| 北區 | 2.96% | 26,475 | 0 | 2.13% | 26,472 | 0 |
| 大埔 | 1.53% | 28,627 | 0 | 7.22% | 29,853 | 1,223 |
| 沙田 | 8.01% | 75,721 | 2,700 | 4.98% | 76,710 | 981 |
| 西貢 | 6.66% | 50,538 | 2,447 | 6.21% | 51,700 | 1,168 |
| 離島 | 8.62% | 22,703 | 270 | 5.42% | 22,725 | 19 |
| 新界 | 4.39% | 436,981 | 6,783 | 3.66% | 441,980 | 4,990 |
| 全港 | 4.31% | 1,110,561 | 9,449 | 4.29% | 1,117,932 | 10,149 |
節錄自《香港物業報告2013》表2及表7
首先想聲明一點，筆者只是業餘分析，並不能完全了解18區的情況，只能盡量以自己的所見所聞去解釋，當中不能排除有錯漏，如有錯漏，煩請讀者指正。
全港性分析
首先，2011年及2012年期間，雖然港島區落成量最低，但空置率由4.05%升至4.93%；新界區落成量則最高，但空置率卻大幅下跌由4.39%至3.66%。似乎住戶有些少傾向由港島區搬至較平的新界區。其原因頗值得去探討，如下：
第一、
過去幾年，港島區樓價及租金跑贏大市，某程度上，港島區現水平在較貴，以致租客流去新界及九龍區。以呎租走勢看，港島區、新界及九龍區差距正在收窄中。筆者身住港島東，其實我都感受到，港島區今年租金走向較為呆滯（200 - 400呎的細單位除外），太古城建築呎租$29 - $31、康怡花園$26 - $27、和富中心 / 城市花園$28 - $30、杏花村$27 - $29等，與2012年年末水平相若，沒有很大升跌。沙田第一城$22 - $24、名城$22 - $24、溱岸8號$25 - $28、天晉$25 - $27、沙田中心$28 - $31等，走勢頗為凌厲。
第二、
國內交流生、國內人居港需求因素。由於中大、城大、浸大及理大位於東鐵沿線各站，科大位於西貢，加上大學宿位不足，以致搶高這些區域的租金，他們並肯以預繳1年租金吸引業主租予他們。第三、
新界往來市區交通越來越方便，以致能給引住戶搬往新界，尤其西鐵線、將軍澳線、3號幹線等開通後。
區域性分析
上車盤、基層盤集中的區域其空置率普遍較低，這與A、B類低空置的情況一致，如深水埗2.67%、觀塘2.56%、葵青0.73%、荃灣1.84%、元朗1.76%、北區2.13%。尤其上述新界區域空置率普遍錄得下跌，反映該區就算有新盤落成後吸收速度甚快。
沙田區空置率由2011年末8%跌至4.98%，2011年落成量為2,700個，大部份應為大圍名城2 - 3期，空置率下降及呎租上升，反映這些新落成單位於2012年間慢慢被市場消化。至於2012年落成量981伙，應是溱岸8號，儘管溱8於2013年第2季開始交樓、入伙。從溱8人伙後的呎租去看（$25 - $28），以沙田來說，算是不錯的水平，反映需求不弱。
從前，通常新盤因業主一同收樓，一同放租盤，租盤同一時間供應颷升，以致新盤呎租於入伙後首年很大機會遠低於同區2手屋苑，大圍名城是一個好例子。但是今年入伙的新盤有一個好有趣的新現象（如溱8、天晉各接近1,000伙），這些大盤入伙後的呎租不但沒有下跌，且更高於其呎租同區2手屋苑1成多，反映自住剛性需求其實不弱，甚至算是強勁。這是一個新盤過往甚少出現的現象。
至於大埔，空置率由1.53%急升至7.22%，主要由於該區有大型新盤天賦海灣及華懋寶湖道項目落成，令區內住宅供應急增，但新盤距離住客正式入伙仍有一段「真空期」，故令該區的空置率大幅增加，空置率急升只屬暫時問題，並不代表該區已經出現結構性問題。如果有留意大埔一些上車屋苑的租務情況（例如大埔中心、昌運中心、新逹廣場、大埔廣場、太湖花園甚至村屋），租金過去2年甚至今天錄得很高的增長，租務市場現況與高空置數據不太匹配。若扣除天賦海灣第1期及第2期分別有475個及740個單位，大埔區空置率則只有3.15%（空置量：940個）。
另一個，我想談的區域是油尖旺，油尖旺空置率為6.72%，空置單位數目為7,489。值得留意的事，當中包括長期囤積不賣的1,400個浪澄灣及君臨天下的單位，這也可當作不能使用的假空置吧。若撇下這1,400個單位，空置率會跌至5.46%。此外，油尖旺屬市區重建的集中地（包括大角咀等），相信有一定部份的空置應是發展商已收購但又未能啟動市區重建的舊區單位，一般來說，這些已收的單位只會讓其空置。同樣，深水埗也同屬市區重建的集中地。
根據2013年9月13日明報《土瓜灣80呎劏房 一年加租六成 政府收購消息掀封盤潮》，土瓜灣「十三街」受政府收購消息影響，區內業主紛紛不租，寧丟空單位，租盤盤源下跌，租金急升。其中位於鳳儀街實用80呎劏房月租由一年前的$1,600加至今天的$2,500（呎租$31），加幅逹56%。根據市建局的現行收購準則，賠償額由市值交吉價及津貼組成，若一個舊權自住單位市值80萬，而同區7年樓的市值為200萬的話，自置居所津貼（HPA）則為120萬，若業主將單位出租將不會獲發HPA，若有些少收購風聲，業主普遍寧丟空房子也下放租。在這情況下，再加上市區重建後的房屋又不是基層住宅，市區愈重建只會使到基層住屋愈緊張，但公屋供應又不足夠，這個問題如何解決呎？
屯門空置率上升，應是瓏門1期有1,075個單位於2012年落成有關，但落成時間與住客正式入伙仍有一段「真空期」，空置率上升只屬暫時問題。若扣除這些暫不能使用的假空置，屯門的實質空置率只有2.26%，其實屬較低水平，反映屯門與其他上車盤區域正處於供求緊張的情況。
2013年私宅落成量與未來一年
根據《香港物業報告2013》，差餉物業估價署預測2013年私宅落成量為11,126伙。但是，2013年首7個月私宅落成量只有1,485伙（去年同期為2,423伙），2013年7月更是零落成，只及全年預測的13.3%，可能是由於本年雨水及颱風較多，影嚮施工進度。詳情如下：
私宅落成量
1/2013 203
2/2013 25
3/2013 8
4/2013 1,218
5/2013 1
6/2013 30
7/2013 0
合計 1,485
根據屋宇署2013年7月份資料月報第3頁Table 1.3
http://www.bd.gov.hk/english/
documents/statistic/Md201307e.pdf
由於本年落成的單位一般要在下一年度才被入住及使用，若餘下5個月的落成量並不能追回少落成的部份，筆者擔心明年出現較大的供應落差，使到2013、2014年末空置率出現較大幅度的下跌，因而推高租金。
由於筆者並不知道這11,126伙預測落成量的具體樓盤及其目前的施工進度，因此筆者預測不了餘下5個月的落成量，上述只屬筆者對首7個月低落成數字的憂慮。
看完上述分析後，私樓住宅空置率基本上屬1997年後的15年新低，以目前現有情況來看，反映香港私人住宅的資源運用已算是高效率的水平，沒有多大的浪費。同時，由於私宅的使用率已達到很高水平，可以再擠壓的空間其實不多，尤其是普羅大眾所需的住宅單位更是十分短缺。惟目前強勁的自住剛性需求下，唯一辦法就只是增加新屋供應。但是，政府手上的生地、熟地亦十分不足，以及連開墾郊區土地的初步討論都面對很大阻力，這倒是一個很頭痛的問題。筆者只是業餘閑聊而已，只是較快看到問題，但一樣也沒有甚麼可行建議。
但有一點我想講，在低空置、未來低供應及辣招下的私宅市場走向。在3D、收緊按揭成數及 + 3厘壓測等辣招下，今天仍買樓的人一定是最有實力、最有決心、自認睇得通及藝高膽大的買家。大多市民的看法是，市況慘淡不如等一等、租住樓先、睇定D先決定啦。
在面對現有私宅低空置、未來低供應及租賃需求上升，未來租金上升似乎應是不爭的事實（尤其上車盤、基層盤）。但問題又出現，市民總要有塊瓦片遮頭，唔買都要租，未上車但又有住屋需要的市民其實選擇不多。任辣招有多辣，如何鎖死成交，只是將買賣市場的短缺壓力轉至租賃市場而已，房屋短缺的問題始終沒有因辣招而被處理過。筆者認為，未來樓市在辣招下的走向，是會由剛性需求推動租金，租金推動樓市或者樓價，尤其今天仍是低息環境。
很多時候，在評估樓市是否存在泡沫時，空置率是一個經常被忽略的重要因素。於下一篇文章都是將會討論空置率於樓市分析中的作用，並以過往香港及其他地方的樓市泡沫去闡述。