樓市的潘朵拉盒子已打開

2024年4月20日

何熊輝

　　自撤辣之後，突然旺盛的一及二手市場，成交量大幅回升，成交價亦略為反彈，但彈了一個多月後，一手成交也開始放緩，其中Blue Coast次輪開盤，結果首日只售出位，強差人意的售樓結果，正好反映了樓市反彈市已正式結束。

　　當長實的Blue Coast完成次輪銷售後，合景泰富及龍光地產位於鴨脷州利南道的的超級豪宅凱玥，現在開始低調放售，呎價由去年平均呎價4.5萬元，大幅下調四成至2.5萬元，其下調幅度之大，已超乎所有預測。

　　此外，鷹君與港鐵合作發展的何文田站上蓋物業項目朗賢峯第IIB期昨天公布首張價單，涉及115伙，折實平均呎價19988元，較毗鄰由華懋舆港鐵發展的瑜一，相較一年前的開售呎價，低20%至25%，創同區新盤呎價8年新低。

　　新盤這種競相鬥快減價鬥快清盤的策略，即時拖低不少新盤或半新盤的呎價兩成半至三成，五月初長實有機會開售其位於啟德的新盤，基於長實在區內有兩個地盤，其平均樓價只約1.1萬元，因此長實有機將開盤呎價削減1.7萬元，倘如所料，區內新盤或半新盤呎價，將即時下調三成以上。

　　現時本港有多間地產公司負債甚重，其中最少有四間公司，負債比率高至60%至230%不等，因此可能最快於年底前，有本地地產公司會破產收場，在這段期閒，不少公司會設法減價賣樓，以免跌入資不抵債的陷阱，因新盤愈賣愈平，樓價愈跌愈低的格局將成樓市新常態。

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地產股價彈完散樓市受壓調整

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眾所周知，領展（前稱領匯）由特區政府於2005年分拆上市，其資產主要是數十座公屋商場及停車場，港府藉此套現逾300億元紓緩庫房財赤。該房託首任CEO為蘇慶和，他卸任時年薪連花紅約600多萬元。王國龍自2010年起接掌領展至今，期間香港特首已換了3次（歷曾蔭權、梁振英、林鄭月娥及李家超），62歲的王國龍仍穩如鐵塔，其任期長度幾乎及得上新加坡總理李顯龍。

3. PARK SEASONS售出75% 2024-04-20 20:32:15

會德豐地產與港鐵發展的將軍澳日出康城第12B期PARK SEASONS今日首輪發售168伙。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，首輪銷售售出126伙，佔可售單位75%。

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根據彭博報導，濱海路第一棟大樓的部分單位價格已降至每平方英尺約25000港元，這比原要價45000港元折扣超過 40%。凱玥（THE CORNICHE）是合景泰富集團、龍光集團旗下的住宅項目，自2023年1月開始銷售以來，該項目共295間公寓，僅售出其中5間。

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鷹君地產代理銷售及市務總經理梁淑儀小姐表示，「朗賢峯 ONMANTIN」自日前公布第IIB期首批價單後，市場反應非常熱烈，截至今日(4月20日)下午3時正，已錄得逾7000人次參觀，同時錄得逾2000個認購登記，按首張價單115伙計算，超額16倍。

「朗賢峯 ONMANTIN」繼日前以「壓軸心動價」推出115伙後，為滿足買家需求，發展商今日公布加推應市，推出第IIB期價單第2號共88伙，包括44伙1房單位、22伙2房單位、22伙3房單位，實用面積377-760平方呎，所有單位均為標準分層戶。

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德勤中國副主席黎嘉恩接受本地傳媒訪問時分析，破產宗數創近期新高，主要受到高息環境及投資氣氛低迷影響，加上樓價持續下行，銀行開始催收貸款，但相信樓市撤辣後刺激交投，有助加大置業人士套現及增加資金流渠道，估計短期內破產宗數按月走勢保持平穩。

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上述舖位由健身中心以每月21萬元租用，以最新成交價計算，租金回報約3.5厘。

8. 元朗采業庭三房8年低價成交 2024-04-23 00:46:28

元朗私人屋苑呎價呎價繼續1萬「有找」。中原王勤學表示，發展商加快推盤步伐，二手成交受壓，心態弱的業主寧以低價沽貨，過去周末元朗只錄約5宗二手買賣。

他指，區內采葉庭2座低層C室，實用面積約617方呎，套三房間隔，開價610萬港元，議價20萬元，以590萬元沽出，呎價約9,562元，成交價創同類型單位約8年新低。原業主於2005年4月以210萬元購入，持貨約19年帳面獲利380萬元，單位升值約1.8倍。

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以新修改的3ZZA價單中2座5樓C室為例，實用面積1,226方呎，四房間隔，定價由2020年10月的2,886.3萬元調整至1,952.9萬元，劈價933.4萬元或約32.3%；呎價由23,542元降至15,929元。

10. 林奮強沽擎天半島三房套現2860萬 2024-04-24 11:04:44

林奮強最新沽出單位為擎天半島第二座極高層D室的三房一套單位，實用面積1,091平方呎，上月底以2,860萬元沽出；單位早於2006年以公司名義購入，當時作價1,030萬元，持貨18年帳面賺1,830萬元或約1.78倍。這宗成交之成為市場焦點，與這名「樓市大好友」在過去半年頻頻賣樓有關，去年十月他先以3,630萬元售出維港灣的一個複式單位，十一月再以2,158萬元售出九龍站擎天半島單位，前後三宗成交讓他套現8,600萬元，狂賺近半億元。

林奮強以往睇好樓市並非「得個講字」，2012年他擔任行會成員時，便以二十七個物業榮登「行會樓王」；當時他更他成立智庫組織「黃金50」，自資聘請研究員就經濟、社會各範疇發表研究報告。